En France, c'est simple de vendre un logement : tout l'aspect juridique est effectué et garanti par un notaire. Vous signerez toujours votre vente chez lui, qu'elle se fasse par agence ou de particulier à particulier. Si vous traitez en direct, vous économisez la commission, soit 5 à 10% du prix de vente (l'équivalent souvent de plusieurs mois de salaire ou du prix d'une voiture, d'une cuisine équipée, etc).
combien vaut mon bien ?
Vous voulez mettre en vente, sans doute avec l'idée d'acheter autre chose. Comme tout le monde, vous aimeriez vendre le plus cher possible et acheter le moins cher possible ! Cherchez l'erreur !
Ne vous privez pas de plusieurs milliers d'euros
Ce qui est humain peut se révéler un mauvais calcul: si vous proposez votre bien trop cher, vous n'aurez pas d'appels, ou seulement de prospecteurs. Mieux vaut tout de suite proposer un prix correct et réaliser votre transaction rapidement. Pour savoir à quel prix proposer votre bien, regardez toutes les annonces de votre quartier et comparez avec ce que vous proposez. Souvenez-vous que les vendeurs ont inclu une petite marge de négociation dans le prix qu'ils proposent.
Attention à la TVA immobilière !
Si vous revendez un logement de plus de cinq ans, vous n'êtes pas concerné. Tout l'argent de la vente vous reviendra (si vous traitez de particulier à particulier, évidemment !) mais si vous revendez un bien construit il y a moins de cinq ans, renseignez-vous ici, c'est très, très important : La TVA immobilière.
comment est mon bien ?
Pour vendre un bien aujourd"hui, il faut réalisé plusieurs diagnostics immobiliers. Diagnostic amiante, plomb, controle gaz, électricité, performance énergétique, superficie loi carrez, termites,...
Pour les connaitre rien de plus simple, avec notre simultateur de vente sur notre site (cliquer ici) ou vous pouvez nous contater par téléphone pour connaitre vos obligations.
Sachez que les diagnostics à ce jour on une valeur de plusieurs années hormis celui des termites valable uniquement 6 mois (qu'il est conseillé d'effectué a part des autres diagnostics, juste avant la promesse de vente).
Oui, les acheteurs sont les premiers à les demandées aujourd'hui, cela fait partie d'un critère de décision pour l'acheteur, son choix se fait aussi sur la qualité des diagnostics et du rapport que l'on peut lui présenté.
N'oublié pas que l'acheteur voit plusieurs bien et donc plusieurs dossiers de diagnostics, un dossier trop léger ou fait trop rapidement peut faire douter un acheteur et vous faire perdre votre vente.
Pour le choisir ne prenait pas en compte uniquement le prix, mais c'est garantit, faite appel à un cabinet d'experts indépendant, non franchisé, sans obligation de quota, qui pourra répondre à votre acheteur. (les diagnostics pour une maison demande au moins 2 à 6 heures sur place, suivant le nombre de diagnostics).
Notre cabinet fournit un grand nombre de garantie a ses clients, l'intervention d'un expert certifié, la converture par une assurance de l'ensemble des prestations réalisé par le cabinet, nous répondons à l'article R 271-1 certifications de compétences, R 271-2 assurance en cours de validité, R 271-3 organisation, moyens en matériels et personnels et L 271-6 indépendance et impartialité.
De plus nous sommes membre de l'union nationale des experts certifiés et techniciens de la parasitologie immobilière et signataire du pacte déontonlogique.
Deuxième étape : comment faire savoir que je vends à ceux qui cherchent à acheter ?
Aujourd'hui, le moyen le plus efficace est de passer une annonce dans les jouraux immobiliers (il en existe plusieurs et certains sont aussi gratuit)
Internet est de plus en plus apprécié, certains ne recherche uniquement par cela, plus convivial, avec des photos, du bout de la france ou même de l'étranger. (il existe plusieurs sites internet et plusieurs sont totalement gratuit).
Le journal et le site vous assurent donc de toucher le plus grand nombre d'acquéreurs, dans votre région et dans toute la France mais aussi des coopérants qui reviennent vers notre pays.
Passer une annonce en ligne
Comment rédiger une bonne annonce ?
Lorsque l'on vend son logement, on vend un lieu de vie. Votre annonce doit refléter les atouts de votre bien et susciter l'envie de le faire visiter sans "en rajouter". Les "rares", "superbes", "idéal placement", "jamais vu" et autres superlatifs rendent méfiants les acheteurs qui, au contraire, apprécient la précision. En plus, n'oubliez pas que les acquéreurs visitent le logement avant de l'acheter. Il est donc important de ne pas les décevoir.
Une bonne annonce contient donc l'ensemble des informations importantes pour un acquéreur (superficie, distribution, éléments d'équipement, diagnostics immobiliers consultable lors de la visite, prix,).
Ai-je pensé à illustrer mon annonce ?
Quand vous lisez un journal ou consultez un site, que regardez-vous d'abord ? Les photos !
Eh oui, l'œil est attiré par les illustrations et nous vous recommandons, si vous avez un plan ou une photo, de les joindre à votre annonce. (creer en 2 minutes un montage photo avec 4 photos cliquer ici)
À noter : Si une ou plusieurs photos sont un véritable "plus" pour vendre une maison, un plan est aussi un excellent moyen d'attirer les visiteurs.
Troisième étape : faire des visites utiles
Un logement flatteur
Un intérieur bien arrangé est toujours plus flatteur. Vous trouvez plus joli votre logement quand il est bien rangé ? Les visiteurs aussi ! Mais ce n'est pas toujours simple, notamment avec de jeunes enfants. Si tel est le cas, essayez de grouper vos visites aux moments où vos enfants dorment ou sont absents et arrangez, même superficiellement, votre intérieur. Profitez-en pour ne pas laisser traîner des bijoux ou autres objets de valeur, cela peut tenter !
Un aide-mémoire
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est un conseil : constituez un petit dossier comprenant tous les éléments qui pourraient être utiles aux acheteurs (plans, informations relatives aux charges éventuelles, au quartier...). Remettez-le à chacun de vos visiteurs. Ces derniers apprécient particulièrement ce type de démarche. Quand on visite plusieurs biens, ce qui est toujours le cas, on a tendance à mélanger ou oublier les logements vus. Avec ce dossier (contenant aussi, si vous le pouvez quelques photocopies de photos), les personnes se souviendront de votre bien.
Conseil : Parfois, on doit vendre pour des raisons graves : divorce, décès, etc. N'en parlez pas à vos futurs acquéreurs. En effet, certaines personnes sont superstitieuses et cela risque de les faire fuir.
Ecouter les envies de votre visiteur
Indiquez toujours que vous êtes à l'écoute d'une contre-proposition, et si celle-ci vous semble basse, ne vous en offusquez pas : cela indique au moins que votre interlocuteur est intéressé. C'est un bon point de départ. Après, la discussion se fera naturellement jusqu'à trouver un point d'accord.
Des visiteurs n'ont pas envie de négocier le prix mais aimeraient garder la cuisine équipée et les rideaux ? Dans ce cas, souvenez-vous que vous pouvez convenir d'un prix pour ces équipements et que votre acquéreur ne paiera pas de frais de notaire sur cette somme. Cela peut-être un "plus". Indiquez-lui.
Ne pas s'inquiéter
Les visiteurs sont très différents : certains s'extasient sur votre logement et ne reviennent jamais, d'autres critiquent tout et pourtant, ce sont eux qui achèteront.
La meilleure solution consiste à se mettre à la place de l'acquéreur : vous comprenez alors facilement qu'il soit inquiet car c'est une grosse dépense, qu'il veuille visiter deux ou trois fois et qu'il cherche toutes les informations, il a tellement peur de se tromper !
Haut de la page
Quatrième étape : ça y est, on signe !
Lorsque vous vous êtes mis d'accord avec l'acheteur sur le prix et le délai de la vente, vous prenez rendez-vous avec un notaire pour signer le compromis de vente.
Quel notaire ?
Le vôtre, si vous avez gardé des relations avec le notaire qui vous a vendu votre bien ou celui de l'acquéreur, s'il en a un. Si vous ne connaissez pas de notaire, vous trouverez ici un notaire dans votre département.
Bon à savoir : les notaires ont un barème officiel. Pas de mauvaises surprises donc, tous les notaires prennent les mêmes honoraires. Ceux-ci sont à la charge de l'acquéreur et s'il y a deux notaires (le vôtre et celui de l'acquéreur) cela coûte le même prix, les notaires se partagent alors leurs honoraires.
Si votre acquéreur et vous-même préférez signer entre vous le compromis de vente (on dit : signer sous seing privé) vous pouvez télécharger ou recevoir par la poste des modèles de compromis de vente (commander en ligne), ou vous les procurer à nos bureaux (voir les adresses). Il faut au minimum trois exemplaires : un pour le vendeur, un pour l'acquéreur, et un pour faire l'envoi recommandé à partir duquel démarre le délai de rétractation (voir ci-dessous).
Une fois le compromis rempli, vous devez en envoyer un exemplaire à votre acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour que démarre le délai de rétractation de sept jours.
Le délai de rétractation débute le lendemain de la première présentation de l'avis de réception à votre acquéreur. Peu importe qu'il aille ou non chercher la lettre à la poste !
Quant au chèque de 10 % que vous remet votre acquéreur, il doit être établi à l'ordre du notaire (le sien, s'il en a un ou s'il n'a pas de notaire, le vôtre). Si vous signez le compromis sans passer par un notaire, il suffit de téléphoner à ce dernier et de lui envoyer le compromis de vente afin qu'il commence les démarches pour la vente définitive (certificat d'urbanisme, renseignements hypothécaires, ...).
Notre conseil : nous vous conseillons de signer votre compromis de vente chez le notaire. Il peut ainsi commencer tout de suite les démarches pour la signature de la vente définitive.
Les diagnostics
Vous devez remettre aux futurs acquéreurs, lors de la signature du compromis de vente, un ensemble de diagnostics. Pas de panique, vous pourrez faire établir tous ces diagnostics en un seul rendez-vous grâce à notre filiale B.C.T.I.. Les diagnostics seront effectués par des experts qualifiés et assurés, vous n'avez donc aucun risque d'avoir un litige au moment de la signature de la vente ou ultérieurement.
Bon à savoir : ne vous y prenez pas à la dernière minute pour faire ces diagnostics. Dès que vous avez passé votre annonce, vous pouvez prendre rendez-vous, vous serez alors prêt pour la signature du compromis.
Voici les diagnostics nécessaires suivant votre vente :
la surface Carrez : pour tout appartement, maison en copropriété ou local commercial ;
le diagnostic amiante : pour tout bien immobilier (habitation, bureaux, commerces, garages, caves...) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997,
le diagnostic termites : pour tout bien immobilier situé dans une zone déclarée à risque par la préfecture et ce, quelle que soit sa date de construction ;
le diagnostic plomb : pour tout bien immobilier d'habitation, construit avant 1948 et situé dans une zone déclarée à risque par la préfecture ;
la performance énergétique : pour tout appartement, maison ou local commercial ;
les risques technologiques et naturels : pour tout appartement, maison ou local commercial.
le diagnostic gaz : pour tout bien d'habitation dont l'installation au gaz a plus de quinze ans.
le diagnostic électricité : pour tout bien d'habitation dont l'installation électrique a plus de quinze ans.
Ces diagnostics sont assez chers car ils nécessitent le déplacement d'un expert agréé et l'emploi de matériel certifié. Ils sont toujours à la charge du vendeur, qu'on passe par un intermédiaire ou non. Parfois certains négociateurs immobiliers proposent de les offrir contre la signature d'un mandat de vente simple ou exclusif. Cela revient à augmenter la commission puisqu'il n'y a pas de barème officiel et qu'un intermédiaire peut majorer son montant.
Le chèque de réservation
Comme nous vous l'avons déjà signalé, votre acquéreur va réserver le bien en versant un chèque de 10%. Attention, ce chèque doit être établi à l'ordre du notaire qui le met sur un compte séquestre jusqu'à la vente.
Le paiement total
Le jour de la signature de l'acte définitif de vente votre acheteur vous paiera comptant (qu'il ait demandé ou non un crédit). Ne vous inquiétez pas, le notaire aura vérifié que le chèque est bien approvisionné.
Si vous avez laissé une cuisine équipée, des meubles, des rideaux, etc., votre acheteur vous les règlera à part, le jour de la signature définitive, puisque, nous vous le rappelons, le prix de ces éléments ont intérêt à être sorti de la vente car il n'y a pas de frais de notaire sur les biens mobiliers.(au contraire des biens immobiliers !) .
Cinquième étape : on déménage !
Vous avez mené de front votre vente et un achat immobilier (c'est le cas le plus habituel !) ou bien vous avez commencé par acheter,puis vous avez contracté un crédit-relais ou encore vous partez en location ? Peu importe, vous devez déménager à la date convenue dans l'acte de vente. Si vous devez faire appel à un déménageur, ne vous y prenez pas trop tard, ils sont débordés pendant les vacances scolaires. Voir des conseils et adresses pour le déménagement.
Il vous reste encore deux autres choses : faire votre changement d'adresse sur différents papiers : voir le guide des formalités et puis, si vous avez vendu une résidence secondaire avec bénéfice, voir si vous êtes assujetti à la plus-value.
